Haben Sie sich entschlossen eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in den österreichischen Alpen zu kaufen, dann sind zahlreiche praktische, finanzielle und rechtliche Punkte zu beachten.
In unserem ausführlicheren und von Experten ausgearbeiteten 5 Schritte Ratgeber erläutern wir die wichtigsten W-Fragen zum Thema Ferienimmobilien in Österreich und helfen Ihnen die beste Kaufentscheidung zu treffen.
1. Schritt: das Anforderungsprofil der Ferienimmobilie
2. Schritt: Der Expertenrat für den Kauf der Ferienimmobilie
3. Schritt: Die Entscheidung beim Erwerb eines Objektes
4. Schritt: Die Vorbereitung vor dem Kauf einer Ferienimmobilie
Haben Sie sich entschlossen eine Ferienwohnung oder vielleicht sogar ein Ferienhaus in den österreichischen Alpen zu kaufen, dann sind einige wesentliche Punkte zu beachten. Denn je klarer Sie sich darüber sind, welche Anforderungen Sie an Ihre Ferienimmobilie stellen möchten, desto einfacher und besser wird die Auswahl sein.
Wir möchten Ihnen mit unserem Leitfaden helfen, die richtige Entscheidung für sich und Ihre Liebsten zu treffen.
Standortauswahl
Bei der Standortauswahl ist es in erster Linie die Lage der Ferienimmobilie, auf die es sich zu achten lohnt. Ferienwohnungen haben z.B. öfter eine bessere Erreichbarkeit als naturnahe Ferienhäuser oder Waldhütten. Falls Sie sich für ein Ferienhaus entscheiden, dann vergewissern Sie sich, dass eine gute Verkehrsanbindung mit dem Auto vorhanden ist.
Ist Ihre Ferienimmobilie gut und sicher in ein paar Stunden von Ihrem Wohnort aus zu erreichen, dann werden Sie diese regelmäßig nützen können und mehr davon profitieren. Dementsprechend sind gute und möglichst kurze Anbindungen an das Autobahnnetz, sowie an eine gute touristische Infrastruktur für Ferienimmobilien ein wichtiger Faktor.
Art der Ferienimmobilie
Ausgehend von der Anzahl der Personen, die die Ferienimmobilie nutzen wollen, gilt es zu überlegen welche Art von Immobilie Sie sich zulegen möchten. Für Familien mit jüngeren Kindern beispielsweise eignen sich ein Chalet oder ein Haus aufgrund der Größe oftmals besser als ein Ferienappartement oder eine kleinere Ferienwohnung.
Letzteres kann aber durchaus eine ideale Lösung für ein Paar sein, dass die Ferienimmobilie am Wochenende für einen kurzen, spontanen Ausflug zum Wandern oder Skifahren in den Bergen nutzen möchte.
Die Art der Ferienimmobilie ist natürlich auch abhängig vom Budget, das Sie für den Erwerb ausgeben wollen. Machen Sie sich daher im Vorfeld Gedanken, welche Art von Ferienimmobilie sie gerne kaufen möchten.
Ausstattung
Geschmäcker sind bekanntlich verschieden, aber auch hier gilt es, sich über einige wesentliche Punkte Gedanken zu machen. Unsere langjährige Erfahrung hat gezeigt, dass Funktion und Design keinen Widerspruch darstellen müssen.
Bei der Ausstattung unserer Ferienwohnungen und Ferienhäuser setzen wir auf Funktionalität gepaart mit zeitlosem Design, das die lokale Handwerkstradition des Alpenraums widerspiegelt.
Ein hoher Qualitätsanspruch zahlt sich insbesondere auch im Hinblick auf die touristische Nutzung im Rahmen der Vermietung durch eine Betreibergesellschaft aus. Dabei sollte bei der Ferienimmobilie die Erfüllung von bautechnischen und gewerbebehördlichen Vorgaben und Standards beachtet werden.
Nutzung
Abhängig von Ihrer persönlichen familiären Situation ist es sinnvoll, sich schon im Vorfeld Gedanken zu machen, wann und wie häufig Sie Ihre Immobilie nutzen möchten.
Bei unseren Buy-to-let Modellen stehen beispielsweise die touristische Nutzung und die Renditeerzielung im Mittelpunkt Ihrer Interessen. Ein Zweitwohnsitz hingegen lässt unter Umständen eine häufigere und regelmäßigere persönliche Nutzung in den Vordergrund treten. Auch hier wäre es empfehlenswert zu überlegen, wie die persönlichen Präferenzen sind.
Widmung
Die raumordnungsrechtlichen Vorgaben der einzelnen österreichischen Bundesländer sind sehr unterschiedlich. Im Flächenwidmungsplan einer Gemeinde ist explizit ausgewiesen welcher Widmung ein Grundstück unterliegt.
Freiland, Bauland, Verkehrsflächen, Sonderflächen, Vorbehaltsflächen, ausgewiesene Gefahrenzonen für Wildbach und Lawinenverbauungen sind nur einige der Flächen, die es im Raumordnungsgesetz zu beachten gibt.
Hier lohnt es sich auf jeden Fall einen lokalen Experten zu kontaktieren, der die österreichischen Raumordnungsgesetze gut kennt und Sie optimal beraten kann. Auf dieser Basis können besser urteilen, wie das von Ihnen ausgesuchte Ferienhaus oder Ferienwohnung zu Ihren Plänen und Wünschen wirklich passt.
Beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in Österreich gibt es eine Reihe von Rahmenbedingungen, die es zu beachten gilt; darunter auch wichtige Themen im Bereich Recht, Steuern, Finanzierung und Renditenerzielung.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Bei den rechtlichen Rahmenbedingungen gilt es in erster Linie das landesspezifische Grundverkehrsgesetz zu berücksichtigen. Grundverkehr ist in Österreich Ländersache, d.h. die Normen zum Grundverkehrsgesetz sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
Im Salzburger Land beispielsweise unterliegt der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an Grundstücken durch Ausländer den Regelungen des Salzburger Grundverkehrsgesetzes (§§ 8 ff).
Grundsätzlich sind aber EU-Bürger Inländern im Bezug zum Kauf einer Immobilie gleichgestellt. Für Nicht-EU-Bürger und Bürger aus Nicht-EWR Staaten ist es aus staatspolitischen, volks- oder regionalwirtschaftlichen, sozialpolitischen und kulturellen Interessen möglich, in Österreich Eigentum erwerben.
Steuern
Abgesehen vom Kaufpreis gibt es eine Reihe von Steuern, die beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses anfallen (Kaufnebenkosten):
Grundsätzlich richtet sich die steuerliche Betrachtung nach dem in der geltenden Fassung gültigen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und dem Herkunftsland des Käufers und ist bei Vermietung der Ferienimmobilie auf eine Prognose von 20 Jahren abgestellt.
Für Auskünfte zu steuerrechtlichen Besonderheiten wie Abschreibeposten und Einkommensteuerfreibeträge für ausländische natürliche und juristische Personen geben unsere Experten sehr gerne im Detail Auskunft
Finanzierung
Rechts- und Geschäftsfähigkeit sowie Kreditwürdigkeit sind Grundvoraussetzungen, um in den Genuss einer gesunden und nachhaltigen Finanzierungsmöglichkeit zu kommen. Bei der Kreditwürdigkeit unterscheidet man dabei zwischen der persönlichen und materiellen Kreditwürdigkeit. Letztere richtet sich nach der gebotenen Wertdeckung, die durch Grundbesitz, bewegliches Vermögen, Rechte oder Lizenzen abgesichert sein kann.
Für die Kreditfähigkeit sind bei angestellten bzw. unselbständig Tätigen die Gehaltsbescheinigung und bei Freiberuflern der gültige Einkommenssteuerbescheid bzw. die aktuelle Einnahmen-Ausgaben-Rechnung maßgeblich. Unternehmer sichern ihre Kreditfähigkeit durch einen gültigen Einkommens- und Körperschaftssteuerbescheid ab sowie durch eine Steuerbilanz einschließlich einer Gewinn- und Verlustrechnung ab.
Als Daumenregel gilt, dass mindestens 30 % Eigenkapital bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie vorhanden sein sollte. Die Höchstbetragshypothek, ein Pfandrecht an unbeweglichen Sachen, wird mit einer Pfandbestellungsurkunde ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragungsgebühr hierfür beträgt 1,2 %.
Renditeerzielung
Eine Ferienimmobilie in Österreich bietet Ihnen nicht nur wunderbare Erholungsmöglichkeiten in naturbelassener Landschaft, sondern ist auch eine Wertanlage in einem attraktiven Markt. Unsere Buy-to-let Modelle geben Ihnen die Möglichkeit die Schönheit, Ruhe und Tradition Österreichs als Gast, Unternehmer und Investor zu genießen.
Das Buy-to-let Modell gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus mit attraktiven Renditen von bis zu 6 % auf eine gesunde Finanzierungsbasis zu stellen. Als Eigentümer erhalten Sie die aus der touristischen Vermietung entstehende Rendite, die Sie bei der Finanzierung Ihres Urlaubstraums unterstützt.
Die professionelle Führung und das Marketing Ihrer Ferienimmobilie liegen bei der Betreibergesellschaft. Die Vermietung ist auf Nachhaltigkeit und gesundes Wachstum ausgerichtet.
Zusätzliche Sicherheit schafft die Tatsache, dass Ihr Eigentumsrecht am Objekt grundbücherlich eingetragen und abgesichert ist. Die Abwicklung des Ratenplans erfolgt treuhändisch durch einen in Österreich eingetragenen Rechtsanwalt oder Notar.
Sie generieren also auf der einen Seite durch die Vermietung Rendite, auf der anderen Seite kommt es durch die immer größere Nachfrage nach Ferienimmobilien dieser Art zu einer voraussichtlichen Wertsteigerung des Objekts. Steuerlich bietet das Buy-to-let Modell ebenfalls einen Vorteil, da Sie die Umsatzsteuer geltend machen können.
Auch beim Erwerb von Wohnsitzen, die den Haupt- und Zweitwohnsitz/ Ferienwohnsitz betreffen, kann mit einer Wertsteigerung gerechnet werden.
Die Buchungsflexibilität als Eigentümer und nicht zuletzt die Möglichkeit, das Objekt jederzeit wieder veräußern zu können, machen das Buy-to-let Modell zu einer beliebten Anlageform im Bereich der Renditeobjekte.
Die stetig größer werdende Beliebtheit von Ferienimmobilien im Alpenraum hat in den letzten Jahren zu einer erheblichen Wertsteigerung derselben geführt. Ein Ende dieser Entwicklung ist vorerst nicht abzusehen.
Wir haben für Sie einige Fakten zu Österreich, einem der sichersten und wirtschaftlich stabilsten Länder Europa’s, zusammengestellt. Diese Informationen sollen Ihnen helfen, die richtige Entscheidung beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses zu treffen.
Familiäre Situation
Österreich ist mit seinem vielfältigen Angebot an Freizeit-, Outdoor- und Kulturaktivitäten in den letzten Jahren eine der beliebtesten Urlaubsziele im Alpenraum geworden. Das touristische Angebot ist vielfältig, Erholungssuchende kommen ebenso auf ihre Kosten wie Städtereisende, Skifahrer oder Wanderer.
Den Wünschen für einen gelungenen Urlaub sind keine Grenzen gesetzt. Abhängig von Ihrer familiären Situation und Ihren Vorlieben wählen Sie aus einem breiten Angebotsportfolio an Chalets, Ferienhäuser, Ferienwohnungen oder Hütten aus.
Denken Sie immer auch daran, wie sich Ihre mittel- und langfristige Lebensplanung gestaltet. Eine Ferienimmobilie sollte in jedem Fall zu ihrer familiären Situation passen.
Erreichbarkeit
Unsere Ferienimmobilien werden nachhaltig und umweltbewusst geplant und gebaut. Die gute Verkehrsanbindung nach Österreich, das im Herzen Mitteleuropas liegt, macht es möglich umweltbewusst mit der Bahn anzureisen.
Innerhalb der Urlaubsdestinationen sind die öffentlichen Verkehrsmittel teilweise bereits so gut ausgebaut, dass man Großteils auf das eigene Auto verzichten kann. Unsere Ferienwohnungen und Ferienhäuser liegen in den schönsten Regionen Österreichs.
Sie können wählen zwischen den Hügel- und Almlandschaften der grünen Steiermark, dem traditionsbewussten Salzburger Pinzgau oder einem abgeschiedenen Tiroler Bergdorf. In jedem Fall verfügt Österreich über ein gut ausgebautes und bestens in Stand gehaltenes Verkehrsnetz.
Verlässliche Partnerschaften bei der Abwicklung
Wenn Sie eine so große Entscheidung, wie den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses, realisieren wollen, dann benötigen Sie einen Partner, dem Sie vertrauen können. Dabei gilt es einerseits auf die Expertise des Maklers zu achten (sind staatlich vorhandene Zertifizierungen vorhanden?), andererseits ist ebenso die Nähe und ein gutes Verständnis für die Region sehr wichtig.
Dadurch werden Sie genau wissen können, wo die unscheinbaren Stärken und Schwächen einer Ferienimmobilie liegen. Zudem haben lokale Partner oftmals bessere Kontakte zu anderen regionalen Experten im Bereich Recht, Steuern und Finanzierung.
Wir sind fest davon überzeugt, dass sich eine gute und gründliche Vorbereitung in vielen Bereichen des Lebens bezahlt macht; ebenso beim Erwerb einer Ferienimmobilie.
Beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses gilt es eine Reihe von Themen zu beachten, die wichtig sind, um sich den Wunsch einer Immobilie in den österreichischen Alpen zu erfüllen.
Finanzierung
Abhängig von der persönlichen Bonität gilt als Faustregel für eine gesunde Finanzierung ein Eigenkapitalanteil von 30 % sowie ein Fremdkapitalanteil von 70 %. Als Absicherung für das Finanzierungsinstitut wird eine Höchstbetragshypothek (Grundschuld) im Lastenblatt „C“ des Grundbuchs eingetragen.
Durch unsere langjährige Erfahrung im Bereich der Ferienimmobilien empfehlen wir Ihnen jedoch eine Konsultation bei einer Bank oder Finanzierungsvermittlern durchzuführen. Dadurch erhalten Sie einen klaren Überblick und können Ihre finanziellen Möglichkeiten besser verstehen.
Immobilientreuhänder und -makler
Das Gewerbe des Immobilientreuhänders ist in Österreich streng reglementiert und umfasst die Tätigkeiten der Immobilienmakler, der Immobilienverwalter und der Bauträger. Es zählt zu den reglementierten Gewerben, d. h. es ist ein Nachweis der Befähigung erforderlich.
Durch den Befähigungsnachweis weist dessen Inhaber die notwendigen fachlichen und kaufmännischen Kenntnisse nach sowie die Fähigkeiten und Erfahrungen, die für die selbstständige Ausübung der eigentümlichen Tätigkeiten des betreffenden Gewerbes erforderlich sind.
Berechtigte Gewerbetreibende haben für ihre Berufstätigkeit eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme abzuschließen. Als staatlich geprüfter Treuhänder sind wir den strengen rechtlichen Rahmenbedingungen der österreichischen Gewerbeordnung verpflichtet (§ 117 GewO).
Notar und Rechtsanwalt als Vertragserrichter
Als Vertragserrichter fungiert ein Notar oder Rechtsanwalt. Auch diese sind den strengen rechtlichen Rahmenbedingungen der österreichischen Notariats- und Rechtsanwaltskammer verpflichtet. Verträge werden in jedem Fall beglaubigt unterschrieben. Die österreichischen Notare und Rechtsanwälte stehen natürlich auch für ausführliche Beratungsleistungen zur Verfügung.
Einen weiteren Rahmen im Bereich des Immobilienrechts stellt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) dar, dass die Erwerber von Rechten an Gebäuden, Wohnungen und Geschäftsräumen vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen schützt, falls es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommt.
Dieses österreichische Bundesgesetz ist auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen der Erwerber bereits vor der Fertigstellung mehr als € 150 pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger zahlen muss.
Steuerberater
Beim Erwerb eines Ferienwohnsitzes/Zweitwohnsitzes oder Hauptwohnsitz ist die Betreuung durch einen Steuerberater nicht notwendig.
Entscheiden Sie sich für das attraktive Buy-to-let Modell, dann ist die Beauftragung eines Steuerberaters erforderlich und ihm eine Vollmacht für die laufenden Leistungen sowie die Buchhaltung auszuhändigen.
Die Besteuerung erfolgt nach einem progressiven Einkommensteuertarif. Es sind regelmäßige Umsatzsteuervoranmeldungen zu tätigen. Dafür muss eine Buchhaltung gemacht werden. Hierfür und für die Erstellung aller jährlichen Steuererklärungen und Abschlüsse verrechnet der Steuerberater einen jährlichen indexierten Pauschalbetrag.
Information zur Steuer
Alle für das Finanzamt relevanten Steuerthemen werden von einem in Österreich zugelassenen Steuerberater betreut und abgewickelt. Dies beinhaltet unter anderem (aber nicht abschließend) das Ausfüllen von Fragebögen, Prognoserechnungen, Überrechnungen, Anmeldungen, Steuererklärungen, allfällige Anfragen von und an das Finanzamt.
Wir möchten Ihnen den Erwerb Ihrer Ferienimmobilie so einfach wie möglich machen und haben alle wichtigen Informationen zur Abwicklung und zum Inhalt des Kaufvertrags sowie der damit zusammenhängenden steuerlichen Themen für Sie zusammengefasst.
Vom Kaufan(ge)bot bis zur Kaufvertragsunterfertigung
• Kaufvertrag mit aktuellem Grundbuchsauszug
• Alle relevanten, die Immobilie betreffenden Pläne
• Baubescheid der Immobilie
• Bau- und Ausstattungsbeschreibung der Immobilie
• Informationsblatt des Treuhänders
Baustart bis Übergabe
Handelt es sich um Objekte, die erst gebaut werden, muss zwingend nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) vorgegangen werden.
Die Zahlungen erfolgen dann nach einem im Gesetz festgelegten Ratenplan auf das Treuhandkonto, wobei der Treuhänder die Teilkaufpreise erst an den Bauträger weiterleiten darf, wenn ein dritter Ziviltechniker, oder gerichtlich vereidigter Sachverständiger den Abschluss des Bauabschnittes schriftlich bestätigt.
• 15 % bei Baubeginn
• 35 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs
• 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
• 12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster
• 12 % nach Bezugsfertigstellung
• 4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
• 2 % nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe, oder gegen Hinterlegung einer Bankgarantie/Versicherung beim Treuhänder durch den Bauträger zur Sicherung der Mängelbehebung
Für Mängel besteht eine Bankgarantie in der Höhe von 2 % des Kaufpreises für 3 Jahre ab Fertigstellung und Übergabe der Ferienimmobilie an den Käufer (Gewährleistung).
Vor Ablauf der 3 Jahre erfolgt nochmals eine gemeinsame Begehung mit der Baufirma, um letzte eventuelle Mängel zu beheben. Die Haftung für versteckte Mängel beträgt 30 Jahre (gem österreichischem Schadenersatzrecht).
Die Attraktivität Österreichs als Urlaubsdestination ist ungebrochen. Die saubere Luft, die atemberaubende Landschaft und die unberührte Natur lassen die Nachfrage nach Ferienimmobilien weiter steigen. Viele Menschen haben eine große Sehnsucht nach dem Lebensgefühl der Alpen und sind begeistert vom Qualitätsanspruch der Ferienimmobilien in Österreich. Ob es sich um ein Chalet, eine Almhütte, eine Ferienwohnung oder ein Ferienapartment handelt, bei den Profis von Alpine Emotions sind Sie in jedem Fall in den besten Händen. Und gute Beratung lohnt sich, denn eine Ferienimmobilie ist immer auch eine höchst attraktive und nachgefragte Anlageoption, mit der sich hohe Renditen erzielen lassen.
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Mit unseren Videos können Sie sich einen ersten Überblick zu den Themen Kauf, Weitervermietung und Anlagerendite einer Immobilie verschaffen.
Die kaufmännische Abwicklung und die Sicherung der Erwerber vor Verlust, spielt beim Kauf einer Ferienimmobilie eine große Rolle. Es gibt wesentliche Fragen, die es bei Immobilien-Investments zu klären gibt. Gerne möchten wir Sie mit unserem Video auf die wesentlichen Fragen hinweisen.
Mit einer Ferienimmobilie in Österreichs Alpen erfüllen Sie sich nicht nur den Traum für unvergessliche Urlaubstage, Sie investieren auch in ein attraktives Anlagemodell. Was der ROI bei Immobilien bedeutet erläutern wir hier in diesem Video.
Beim Kauf einer Ferienimmobilie gilt es beim Thema Steuern einige wesentliche Punkte zu beachten. Es ist ratsam, sich professionellen Rat bei einem Steuerberater zu holen. Was es dabei zu beachten gibt, möchten wir in unserem im Überblick-Video darstellen.
Die Vermietung Ihrer Ferienimmobilie bietet eine hervorragende Möglichkeit, mit Ihrem Immobilien-Investment eine attraktive Rendite zu erzielen. Wie Sie die Vermietung als Sorglospaket handhaben, möchten wir Ihnen gerne in unserem Video näherbringen.
Beim Kauf einer Ferienimmobilie gibt es eine Reihe von Themen, die es zu beachten gilt. Gerne möchten wir Sie mit unserem Video auf die wesentlichen Punkte aufmerksam machen.